¿El alquiler por habitaciones está regulado por la LAU?

Esta es una de las primeras dudas que surgen.

En términos generales, el alquiler por habitaciones no funciona igual que el arrendamiento de una vivienda completa destinada a residencia habitual. En muchos supuestos, se entiende que el contrato de habitación queda sujeto principalmente a lo pactado entre las partes y, de forma supletoria, al Código Civil, aunque conviene analizar cada caso concreto.

Esto es importante porque el régimen jurídico puede variar según cómo se configure el contrato, cuál sea la finalidad del alquiler, la duración pactada y el uso real que haga el inquilino de la habitación.

Por ejemplo, no es lo mismo alquilar una vivienda completa como residencia habitual que alquilar una habitación concreta con derecho de uso de determinadas zonas comunes. La Ley de Arrendamientos Urbanos regula expresamente los arrendamientos de vivienda y los arrendamientos para uso distinto de vivienda, pero el alquiler individual de habitaciones presenta particularidades que obligan a redactar el contrato con mucha precisión.

Además, las medidas extraordinarias recientes en materia de alquiler, como el Real Decreto-ley 8/2026, se refieren a determinados contratos de arrendamiento de vivienda sujetos a la LAU, especialmente vivienda habitual, por lo que no deben aplicarse automáticamente a cualquier alquiler por habitaciones sin estudiar el caso. El propio texto oficial del Real Decreto-ley 8/2026 regula una prórroga extraordinaria de contratos de arrendamiento de vivienda habitual y una limitación temporal de actualización de renta para contratos de vivienda sujetos a la LAU.

Por eso, antes de alquilar por habitaciones, es recomendable revisar bien el tipo de contrato que se va a utilizar.

Lo más importante: un contrato por cada habitación y por cada inquilino

Uno de los errores más frecuentes es firmar un único contrato con todos los ocupantes de la vivienda.

En el alquiler por habitaciones, lo más recomendable es formalizar un contrato individual por cada inquilino. Es decir, un contrato para cada habitación y para cada persona que va a residir en el inmueble.

Esto permite identificar con claridad:

• Qué habitación ocupa cada inquilino.
• Qué renta debe pagar.
• Qué duración tiene su contrato.
• Qué zonas comunes puede utilizar.
• Qué obligaciones asume.
• Qué ocurre si uno de los inquilinos deja de pagar.
• Qué pasa si uno abandona la vivienda antes que los demás.

Si se firma un contrato general con todos los ocupantes, los problemas pueden multiplicarse. Por ejemplo, puede ser más difícil reclamar solo a uno de ellos, sustituir a un inquilino, resolver parcialmente el contrato o exigir responsabilidades por daños concretos.

Un contrato individual evita confusiones y protege mejor al propietario.

Qué debe incluir un contrato de alquiler por habitaciones

Un buen contrato de alquiler por habitaciones no debe limitarse a indicar el precio y la duración.

Debe regular de forma clara todos los aspectos que pueden generar conflicto durante la convivencia. Y en este tipo de alquileres, los conflictos no suelen aparecer por grandes cuestiones jurídicas, sino por detalles cotidianos que no se dejaron por escrito.

1. Identificación exacta de la habitación alquilada

El contrato debe indicar qué habitación se alquila.

No basta con decir “una habitación en la vivienda”. Lo recomendable es identificarla de forma concreta: habitación número 1, habitación exterior, habitación con balcón, habitación situada al fondo del pasillo, etc.

También puede acompañarse un plano o anexo sencillo donde se señale qué estancia corresponde a cada inquilino.

Esto evita discusiones posteriores sobre cambios de habitación, uso de armarios, ocupación de espacios o derecho a determinadas zonas.

2. Uso de zonas comunes

En un alquiler por habitaciones, el inquilino no alquila toda la vivienda. Alquila una habitación y obtiene derecho de uso sobre determinadas zonas comunes.

Por eso, el contrato debe especificar qué espacios puede utilizar:

• Cocina.
• Baño.
• Salón.
• Terraza.
• Lavadero.
• Pasillos.
• Trastero, si lo hubiera.
• Plaza de garaje, si se incluye.

También conviene establecer normas básicas de uso. Por ejemplo, limpieza, horarios razonables, prohibición de almacenar objetos en zonas comunes o reglas sobre invitados.

Cuanto más claro quede, menos problemas habrá.

3. Renta mensual y forma de pago

El contrato debe indicar el importe exacto de la renta mensual, la fecha de pago y el medio de pago.

Por ejemplo:

“El arrendatario abonará la cantidad de 450 euros mensuales, dentro de los cinco primeros días de cada mes, mediante transferencia bancaria a la cuenta designada por la propiedad”.

Es preferible evitar pagos en efectivo. La transferencia bancaria deja constancia del pago y reduce conflictos probatorios.

También debe indicarse qué ocurre si el inquilino se retrasa en el pago y si se pactan intereses o penalizaciones dentro de los límites legales.

4. Suministros incluidos o no incluidos

Este punto es clave.

Muchos problemas en alquileres por habitaciones nacen porque no se dejó claro qué incluía el precio.

El contrato debe responder expresamente a estas preguntas:

¿La luz está incluida?
¿El agua está incluida?
¿El gas está incluido?
¿El wifi está incluido?
¿Hay un límite mensual de consumo?
¿Cómo se reparten los gastos si se supera ese límite?
¿Qué ocurre si un inquilino hace un uso abusivo de los suministros?

Una opción habitual es pactar que la renta incluye determinados suministros hasta un importe máximo mensual. Si se supera ese límite, el exceso se reparte entre los ocupantes de la vivienda.

Por ejemplo:

“La renta incluye los suministros de agua, luz e internet hasta un máximo conjunto de 120 euros mensuales. Cualquier exceso será abonado proporcionalmente por los ocupantes de la vivienda”.

Este tipo de cláusula puede evitar muchos problemas.

5. Duración del contrato

La duración debe quedar perfectamente pactada.

En el alquiler por habitaciones, es habitual encontrar contratos de duración determinada: por curso académico, por meses, por temporada o por un plazo concreto.

El contrato debe indicar:

• Fecha de inicio.
• Fecha de finalización.
• Si existe posibilidad de prórroga.
• Cómo debe comunicarse la voluntad de no renovar.
• Qué ocurre si el inquilino abandona antes la habitación.

Es muy importante que la duración pactada sea coherente con la finalidad real del contrato. Si se alquila una habitación a una persona que va a residir de forma estable e indefinida, no conviene disfrazar el contrato como temporal si en realidad no lo es.

6. Fianza y garantías

En el alquiler por habitaciones también es recomendable exigir una fianza o garantía.

La fianza sirve para responder de posibles daños, deudas o incumplimientos del contrato. Además, en muchas comunidades autónomas existe obligación de depositar la fianza ante el organismo correspondiente.

En la Comunidad Valenciana, la Generalitat dispone de trámite específico para el depósito de fianzas en metálico por arrendamientos urbanos, y la propia administración permite solicitar información sobre si la fianza ha sido depositada.

También deben tenerse en cuenta los recargos, intereses o consecuencias administrativas que pueden derivarse del depósito fuera de plazo, conforme a la normativa autonómica aplicable en la Comunidad Valenciana.

Por eso, si tienes una vivienda en Alicante y vas a alquilarla por habitaciones, conviene revisar previamente cómo debe gestionarse la fianza en tu caso concreto.

¿Se pueden pedir dos mensualidades de fianza?

Aquí hay que ser especialmente prudentes.

En los contratos de vivienda sujetos a la LAU, el artículo 36 distingue entre fianza legal y garantías adicionales. Para arrendamientos de vivienda, la fianza legal obligatoria es de una mensualidad; para arrendamientos para uso distinto de vivienda, es de dos mensualidades. Además, pueden existir límites a las garantías adicionales según el tipo de contrato.

En el alquiler por habitaciones, como figura con particularidades propias, es frecuente que se pacten garantías equivalentes a una o dos mensualidades. Pero no conviene utilizar cláusulas automáticas sin analizar el supuesto concreto.

Lo importante es diferenciar bien entre:

• Fianza legal.
• Garantía adicional.
• Depósito.
• Pago anticipado de renta.
• Penalizaciones.

Cada concepto debe estar correctamente definido en el contrato.

Una mala redacción puede provocar problemas posteriores si el inquilino reclama la devolución o discute la legalidad de las cantidades entregadas.

Normas de convivencia: imprescindibles en el alquiler por habitaciones

Cuando varias personas comparten vivienda, las normas de convivencia son casi tan importantes como la renta.

El contrato debe regular cuestiones como:

• Limpieza de zonas comunes.
• Uso de la cocina.
• Turnos o reparto de tareas.
• Ruido.
• Fiestas.
• Entrada de invitados.
• Prohibición de subarrendar.
• Prohibición de alojar a terceras personas sin autorización.
• Uso responsable de electrodomésticos.
• Prohibición de actividades molestas, ilícitas o peligrosas.

No se trata de controlar la vida privada del inquilino. Se trata de evitar conflictos entre ocupantes y proteger el inmueble.

Una cláusula clara sobre invitados, por ejemplo, puede evitar que una habitación alquilada a una persona acabe siendo utilizada de forma permanente por dos.

Inventario y estado de la habitación

Antes de entregar la habitación, es recomendable hacer un inventario.

El inventario debe incluir:

• Muebles.
• Cama y colchón.
• Armario.
• Escritorio.
• Silla.
• Lámparas.
• Ropa de cama, si se entrega.
• Llaves.
• Estado de paredes, suelo, ventanas y puerta.
• Fotografías del estado inicial.

Este documento debe firmarse junto con el contrato.

También es aconsejable hacer fotografías de la habitación y de las zonas comunes antes de la entrada del inquilino. Si después aparecen daños, será mucho más fácil acreditar su origen.

¿Qué pasa si un inquilino deja de pagar?

Si un inquilino deja de pagar, el propietario puede reclamar las cantidades debidas y, en su caso, iniciar el procedimiento judicial correspondiente.

La ventaja de tener un contrato individual por habitación es que el impago de un inquilino no tiene por qué afectar jurídicamente a los demás.

Si todos los ocupantes firmaron un único contrato, la situación puede ser más compleja. Puede haber dudas sobre responsabilidad solidaria, sustitución de inquilinos o resolución del contrato completo.

Por eso insistimos: en alquiler por habitaciones, un contrato individual bien redactado es una medida de protección para el propietario.

¿Puede el propietario entrar en la vivienda?

Esta es otra cuestión delicada.

Aunque el propietario sea titular de la vivienda, no puede entrar libremente en las habitaciones alquiladas. La habitación arrendada constituye un espacio de uso privado del inquilino.

El contrato puede regular visitas para reparaciones, inspecciones o enseñanzas del inmueble, pero siempre con preaviso y respetando la intimidad del ocupante.

Respecto a las zonas comunes, conviene actuar también con prudencia. Que existan zonas compartidas no significa que el propietario pueda acceder sin límite ni aviso si la vivienda está ocupada.

Una cláusula bien redactada puede prever el acceso por causa justificada, con comunicación previa y en horarios razonables.

Alquiler por habitaciones y alquiler turístico: no son lo mismo

No debe confundirse el alquiler por habitaciones con el alquiler turístico.

Si el propietario alquila habitaciones para estancias cortas, con finalidad turística o a través de plataformas digitales, pueden entrar en juego otras obligaciones administrativas, autonómicas o municipales.

Desde julio de 2025, el régimen de arrendamientos de corta duración cuenta con mayores exigencias de registro y trazabilidad para su comercialización en plataformas, incluyendo el Número de Registro de Alquiler en determinados supuestos.

Por eso, antes de publicar una habitación en plataformas de alquiler de corta duración, es fundamental comprobar si se trata de un alquiler residencial, temporal, turístico o de otra modalidad.

La calificación correcta evita sanciones y problemas administrativos.

Errores frecuentes al alquilar por habitaciones

Estos son algunos de los errores que más vemos en la práctica:

Firmar un contrato genérico descargado de internet

Un contrato genérico puede no adaptarse a tu vivienda, a tus necesidades ni a la normativa aplicable en tu comunidad autónoma.

Además, puede dejar fuera cuestiones esenciales como suministros, zonas comunes, invitados, fianza o duración.

No identificar la habitación concreta

Si no se identifica bien la habitación, pueden surgir conflictos sobre qué espacio tiene derecho a ocupar cada inquilino.

No regular los suministros

Es uno de los puntos más conflictivos. Si no se fija un sistema claro, los gastos pueden dispararse y después será difícil reclamar.

No depositar correctamente la fianza

El depósito de la fianza puede ser obligatorio según la normativa autonómica. No hacerlo puede generar problemas administrativos y dificultar reclamaciones posteriores.

No regular la salida anticipada

Es frecuente que un inquilino quiera marcharse antes de tiempo. El contrato debe prever cómo debe comunicarlo, con qué preaviso y qué consecuencias tiene.

Permitir ocupantes no autorizados

Una habitación alquilada a una persona no debe convertirse en una habitación ocupada por dos o tres personas sin consentimiento del propietario.

Cláusulas recomendables en un contrato de alquiler por habitaciones

Un contrato bien redactado debería incluir, al menos, cláusulas sobre:

• Identificación de propietario e inquilino.
• Descripción de la vivienda.
• Identificación concreta de la habitación.
• Uso permitido.
• Zonas comunes.
• Duración.
• Renta.
• Forma de pago.
• Suministros.
• Fianza y garantías.
• Inventario.
• Normas de convivencia.
• Invitados.
• Prohibición de cesión o subarriendo.
• Conservación de la habitación.
• Reparaciones.
• Causas de resolución.
• Protección de datos.
• Comunicaciones entre las partes.
• Jurisdicción competente, si procede.

Cada contrato debe adaptarse al caso concreto. No es lo mismo alquilar a estudiantes durante un curso académico que alquilar habitaciones a trabajadores desplazados o a personas que buscan residencia estable.

Alquiler por habitaciones en Alicante: por qué conviene asesorarse antes

En ciudades como Alicante, el alquiler por habitaciones ha crecido mucho. La demanda de vivienda, el mercado universitario, la movilidad laboral y el aumento de precios han hecho que muchos propietarios valoren esta fórmula.

Pero precisamente por eso es importante hacerlo bien.

Un contrato mal redactado puede provocar:

• Impagos difíciles de reclamar.
• Conflictos entre inquilinos.
• Problemas con suministros.
• Dificultades para recuperar la posesión.
• Reclamaciones por devolución de fianza.
• Sanciones administrativas.
• Discusiones sobre la duración real del contrato.
• Problemas si se confunde con alquiler turístico o temporal.

El alquiler por habitaciones puede ser rentable, sí. Pero solo si se estructura correctamente desde el principio.

Conclusión: lo que no está escrito, no existe

Si tienes una vivienda y estás pensando en alquilarla por habitaciones, no improvises.

Antes de publicar el anuncio, conviene tener claro:

• Qué tipo de contrato necesitas.
• Qué habitación se alquila.
• Qué zonas comunes se pueden usar.
• Qué incluye la renta.
• Cómo se pagan los suministros.
• Qué fianza o garantía se va a pedir.
• Cómo se gestionará el depósito de la fianza.
• Qué normas de convivencia se van a aplicar.
• Qué ocurre si el inquilino deja de pagar o se marcha antes de tiempo.

En este tipo de alquileres, lo que no se deja por escrito suele acabar generando problemas.

En Piñero Robledillo Abogados, podemos ayudarte a redactar o revisar tu contrato de alquiler por habitaciones para que alquiles tu vivienda con mayor seguridad jurídica.

¿Vas a alquilar una vivienda por habitaciones en Alicante? Contacta con nuestro despacho y te asesoraremos antes de firmar.