exención por reinversión en vivienda habitual

Exención por reinversión en vivienda habitual 13 de mayo de 2026 Vender una vivienda habitual y comprar otra puede tener un impacto fiscal importante en el IRPF. En concreto, la ganancia patrimonial obtenida por la venta puede quedar exenta si se reinvierte correctamente en una nueva vivienda habitual. Ahora bien, surgen muchas dudas cuando la nueva vivienda todavía está en construcción, cuando se han hecho pagos previos al promotor, cuando la vivienda vendida tiene hipoteca pendiente o cuando parte de la nueva compra se financia con otro préstamo. La consulta vinculante V0620-25, de 2 de abril de 2025, de la Dirección General de Tributos, analiza precisamente este supuesto: una pareja que vende su vivienda habitual, cancela la hipoteca pendiente y adquiere una nueva vivienda habitual en construcción, financiando parte del precio con un nuevo préstamo. ¿Qué es la exención por reinversión en vivienda habitual? La exención por reinversión en vivienda habitual permite que la ganancia patrimonial obtenida por la venta de la vivienda habitual no tribute en el IRPF, siempre que el importe obtenido se reinvierta en la adquisición o rehabilitación de una nueva vivienda habitual. Esta exención está regulada en el artículo 38 de la Ley del IRPF y en el artículo 41 del Reglamento del IRPF. En términos prácticos, si una persona vende su vivienda habitual y obtiene una ganancia, puede evitar tributar por esa ganancia si destina el importe obtenido a comprar otra vivienda habitual dentro de los plazos legales. Requisitos principales para aplicar la exención Para aplicar esta exención, deben cumplirse varios requisitos: La vivienda transmitida debe ser vivienda habitual. La nueva vivienda también debe tener la consideración de vivienda habitual. La reinversión debe realizarse dentro del plazo legal. Si no se reinvierte todo el importe obtenido, la exención será parcial. Si la vivienda vendida tenía hipoteca pendiente, el importe a reinvertir se calcula descontando el principal pendiente del préstamo. La Agencia Tributaria recuerda que la exención no opera de forma automática: el contribuyente debe manifestar su voluntad de acogerse a ella y cumplir los requisitos de vivienda habitual, plazo y reinversión. ¿Qué plazo existe para reinvertir? La regla general es clara: la reinversión debe efectuarse en un plazo máximo de dos años, anteriores o posteriores, desde la venta de la vivienda habitual. Esto significa que pueden computar tanto cantidades pagadas antes de vender la vivienda como cantidades pagadas después, siempre que estén dentro de ese intervalo de dos años. La propia Agencia Tributaria indica que la reinversión puede hacerse de una sola vez o sucesivamente, siempre dentro del plazo de dos años desde la transmisión. ¿Qué ocurre si la nueva vivienda está en construcción? La consulta V0620-25 es especialmente relevante porque aborda la compra de una vivienda en construcción. En estos casos, la Dirección General de Tributos recuerda que, conforme a la doctrina del Tribunal Supremo, no basta con pagar cantidades al promotor dentro del plazo de dos años. Además, la construcción debe finalizar dentro del plazo aplicable. La DGT asume el criterio jurisprudencial según el cual, cuando la reinversión se realiza en una vivienda en construcción, deben cumplirse dos condiciones: Primera condición: aplicar el importe obtenido por la venta de la anterior vivienda habitual a la construcción o adquisición de la nueva vivienda dentro del plazo de reinversión de dos años. Segunda condición: que la construcción finalice dentro del plazo de cuatro años desde el inicio de la inversión, salvo que proceda una ampliación por las causas previstas reglamentariamente. Por tanto, si se compra una vivienda sobre plano o en construcción, es fundamental controlar no solo la fecha de venta y los pagos realizados, sino también la fecha de inicio de la inversión y la fecha prevista de entrega. ¿Computan los pagos realizados antes de vender la vivienda anterior? Sí, pero con límites. La DGT aclara que los pagos realizados antes de vender la vivienda anterior pueden considerarse reinversión, siempre que se hayan efectuado dentro de los dos años anteriores a la transmisión. En el caso analizado, los contribuyentes hicieron un pago de reserva en noviembre de 2023 y tenían previsto vender su vivienda habitual en marzo de 2025. Al estar dentro de los dos años anteriores a la venta, ese pago podría computar como importe reinvertido, siempre que se cumplan el resto de requisitos. En cambio, si las cantidades entregadas al promotor se hubieran pagado fuera de ese plazo de dos años anteriores, no tendrían la consideración de importe reinvertido a efectos de la exención. ¿Hay que usar exactamente el dinero obtenido por la venta? No necesariamente. Uno de los aspectos más importantes de la consulta es que no se exige que el dinero reinvertido sea materialmente el mismo que se obtuvo por la venta de la vivienda anterior. Es decir, puede haberse pagado parte de la nueva vivienda con fondos propios, con financiación bancaria o con cantidades disponibles antes de la venta. Lo relevante es que, dentro del plazo legal, se haya destinado una cuantía equivalente al importe que debe reinvertirse. Este criterio es coherente con la doctrina administrativa y jurisprudencial que admite que no resulta imprescindible emplear físicamente el mismo dinero obtenido en la venta. ¿Qué pasa si la vivienda vendida tiene hipoteca pendiente? Cuando la vivienda transmitida tiene una hipoteca pendiente, la normativa establece una regla favorable para el contribuyente. A efectos de la exención por reinversión, el importe obtenido en la venta no es necesariamente el precio total de venta, sino el resultado de restar al valor de transmisión el principal del préstamo hipotecario pendiente de amortizar en el momento de la venta. Por ejemplo, si una vivienda se vende por 250.000 euros y queda pendiente una hipoteca de 80.000 euros, el importe a considerar a efectos de reinversión será, en principio, 170.000 euros, sin perjuicio de los gastos y cálculos concretos que correspondan. Esta regla es clave, porque reduce el importe que el contribuyente debe reinvertir para poder aplicar la exención total. ¿Puede aplicarse la exención si se pide una nueva hipoteca? Sí. La DGT confirma que