25 de noviembre de 2025
La STS 4569/2025 del Tribunal Supremo, dictada el 21 de octubre de 2025, supone un avance importante en materia de arrendamiento de local de negocio. La Sala Primera analiza el desistimiento unilateral del arrendatario sin cláusula habilitante, y además aclara cómo debe calcularse el lucro cesante. En consecuencia, fija criterios claros para evitar reclamaciones desproporcionadas de rentas futuras.
El contrato se firmó por ocho años, con una renta mensual de 450 euros. No existía cláusula que permitiese el desistimiento anticipado. A pesar de ello, el arrendatario comunicó mediante burofaxes su intención de abandonar el local. En paralelo, el arrendador rechazó recibir las llaves y finalmente demandó reclamando todas las rentas pendientes, por un total de 33.300 euros.
Las sentencias de instancia estimaron íntegramente la demanda. No obstante, el asunto llegó al Tribunal Supremo por recurso de casación.
El Tribunal recuerda, en primer lugar, sus tres escenarios jurisprudenciales sobre desistimiento arrendaticio:
desistimiento pactado con penalización,
desistimiento sin pacto y negativa del arrendador,
desistimiento sin pacto y aceptación expresa o tácita del arrendador.
En este caso, la Sala considera que estamos ante el tercer supuesto, porque el arrendador acepta en la práctica la resolución contractual, aunque no lo declare expresamente. Así, lo reclamado no son rentas a futuro, sino una indemnización por daños.
Además, el Tribunal aclara que exigir la totalidad de las rentas restantes no equivale a cumplimiento, sino a un cálculo económico del perjuicio. Por tanto, procede moderar el lucro cesante para evitar un enriquecimiento injusto.
El Supremo utiliza criterios económicos objetivos. En primer lugar, diferencia entre rentas vencidas reales y rentas hipotéticas. En segundo lugar, analiza el plazo razonable para volver a alquilar el local. Finalmente, recuerda que el arrendador tiene el deber de mitigar el daño.
Asimismo, emplea como orientación los criterios del artículo 11 LAU, pese a no aplicarse directamente a locales.
En consecuencia, fija la indemnización en 19.350 euros, reduciendo de forma notable la cantidad reclamada.
Esta resolución aporta seguridad jurídica. Además,:
obliga a moderar el lucro cesante,
impide reclamar automáticamente el total del contrato pendiente,
exige valorar el perjuicio real,
refuerza la función compensatoria de la indemnización.
También ofrece un argumento sólido para oponerse a demandas desproporcionadas en casos de abandono anticipado del local.
En Piñero Robledillo Abogados, somos especialistas en arrendamientos urbanos, resolución de contratos y reclamaciones económicas. Asesoramos tanto a arrendadores como a arrendatarios y diseñamos la estrategia jurídica más adecuada en cada caso.
Si necesitas ayuda, podemos analizar tu situación de forma rigurosa y orientada a resultados.
