¿Qué analiza la STS 309/2026?

El caso resuelto por el Tribunal Supremo tiene su origen en un préstamo hipotecario firmado por consumidores con una entidad bancaria. En el contrato se incluyó una comisión de apertura del 1,25 % sobre el importe del préstamo y también sobre una posterior ampliación.

Los consumidores presentaron demanda solicitando la nulidad de varias cláusulas, entre ellas la relativa a la comisión de apertura. Tanto el Juzgado de Primera Instancia como la Audiencia Provincial estimaron la reclamación y declararon la nulidad de dicha cláusula.

La entidad bancaria recurrió en casación, alegando que la comisión de apertura era válida conforme a la doctrina anterior del propio Tribunal Supremo. Sin embargo, la Sala Primera desestimó el recurso.

La razón principal fue clara: no constaba acreditada información previa suficiente sobre la comisión de apertura.

La comisión de apertura no es válida automáticamente

Uno de los aspectos más importantes de esta sentencia es que el Tribunal Supremo aclara el alcance de su doctrina anterior.

La entidad bancaria invocaba la Sentencia del Pleno 44/2019, de 23 de enero, para defender que la comisión de apertura era válida. Sin embargo, el Supremo recuerda que aquella sentencia no dijo que la comisión de apertura superara automáticamente el control de transparencia.

Lo que declaró la Sala fue algo distinto: la cláusula que establece la comisión de apertura no es abusiva si supera el control de transparencia.

Por tanto, el análisis debe hacerse caso por caso. No basta con que la comisión aparezca en la escritura ni con que esté expresada en porcentaje. El banco debe demostrar que el consumidor pudo conocer, antes de contratar, la existencia de esa comisión, su importe, su impacto económico y su incidencia en el coste real del préstamo.

¿Por qué se declara nula la comisión de apertura en este caso?

En la STS 309/2026, el Tribunal Supremo confirma la nulidad porque no existía prueba suficiente de que los consumidores hubieran recibido información previa sobre la comisión de apertura.

La sentencia destaca varios elementos relevantes:

Primero, no constaba información previa relativa a la comisión de apertura.

Segundo, no se acreditó publicidad previa vinculada al contrato suscrito.

Tercero, no se probó la entrega de oferta vinculante o documento similar.

Cuarto, tampoco había mención suficiente en la escritura que permitiera concluir que esa información fue facilitada adecuadamente.

Como consecuencia, el consumidor no pudo comprender correctamente las consecuencias económicas y jurídicas de la operación ni comparar la oferta hipotecaria con otras alternativas del mercado.

Por ello, el Tribunal Supremo concluye que la cláusula no era transparente y confirma su carácter abusivo.

¿Qué es el control de transparencia en una hipoteca?

El control de transparencia exige que el consumidor pueda conocer de forma real y comprensible la carga económica y jurídica del contrato que firma.

En materia hipotecaria, esto implica que el cliente debe poder entender:

qué conceptos se le van a cobrar,

cuándo se cobran,

por qué importe,

qué impacto tienen en el coste total del préstamo,

y si existen otras ofertas con condiciones más favorables.

No se trata solo de que la cláusula esté redactada de forma gramaticalmente clara. La transparencia va más allá: exige que el consumidor pueda adoptar una decisión económica informada antes de quedar vinculado por el contrato.

En el caso de la comisión de apertura, la entidad debe poder acreditar que el cliente conocía con antelación que tendría que pagar esa cantidad al formalizar la hipoteca.

¿Puedo reclamar la comisión de apertura de mi hipoteca?

Sí, es posible reclamar la comisión de apertura de una hipoteca cuando existan indicios de falta de transparencia.

Ahora bien, cada caso debe analizarse individualmente. Para valorar la viabilidad de la reclamación es importante revisar:

la escritura de préstamo hipotecario,

la fecha de contratación,

el importe de la comisión cobrada,

si hubo oferta vinculante,

si se entregó documentación precontractual,

si existió información previa clara,

y si el banco puede acreditar que el consumidor conoció adecuadamente esa comisión antes de firmar.

La STS 309/2026 refuerza la posición de los consumidores, porque insiste en que no corresponde presumir la transparencia de la comisión de apertura. Es la entidad bancaria quien debe acreditar que el consumidor recibió información suficiente.

¿Qué cantidad puede recuperarse?

Si se declara la nulidad de la comisión de apertura, el consumidor puede reclamar la devolución de la cantidad abonada por ese concepto, junto con los intereses correspondientes.

En el caso analizado por el Tribunal Supremo, las resoluciones de instancia condenaron a la entidad bancaria a devolver las cantidades derivadas de la aplicación de las cláusulas declaradas nulas.

Por tanto, si en tu hipoteca se incluyó una comisión de apertura, conviene revisar la escritura y la documentación previa para comprobar si existe base jurídica para reclamar.

Diferencia entre gastos hipotecarios y comisión de apertura

Aunque muchas reclamaciones bancarias se plantean conjuntamente, conviene distinguir entre los gastos hipotecarios y la comisión de apertura.

Los gastos hipotecarios suelen referirse a conceptos como notaría, registro, gestoría, tasación o impuesto, dependiendo del momento de contratación y del régimen jurídico aplicable.

La comisión de apertura, en cambio, es una cantidad que el banco cobra por la concesión o tramitación inicial del préstamo. Habitualmente se fija como un porcentaje sobre el capital prestado.

La STS 309/2026 se centra precisamente en esta comisión y en la necesidad de que el consumidor haya sido informado correctamente antes de firmar.

¿Qué importancia tiene esta sentencia para los consumidores?

Esta resolución es relevante porque consolida una línea jurisprudencial favorable al análisis individualizado de la comisión de apertura.

El Tribunal Supremo no declara que todas las comisiones de apertura sean nulas. Pero sí afirma que no pueden considerarse válidas de forma automática.

La consecuencia práctica es muy importante: si el banco no acredita que informó correctamente al consumidor, la cláusula puede ser anulada.

Esto abre la puerta a nuevas reclamaciones de consumidores que pagaron comisiones de apertura sin haber recibido información clara, previa y suficiente.

¿Qué debe probar el banco?

En este tipo de procedimientos, la entidad financiera debe justificar que cumplió correctamente sus obligaciones de información.

Especialmente, debe poder acreditar que antes de la firma facilitó al consumidor documentación suficiente para conocer la comisión de apertura y valorar su impacto económico.

La mera inclusión de la cláusula en la escritura puede no ser suficiente si no va acompañada de información precontractual adecuada.

Por eso, documentos como la oferta vinculante, la ficha de información personalizada, la documentación precontractual o cualquier comunicación previa pueden ser determinantes en una reclamación de nulidad de comisión de apertura hipotecaria.

Conclusión: la comisión de apertura puede ser nula si no fue transparente

La STS 309/2026, de 24 de febrero, confirma que la comisión de apertura hipotecaria debe superar el control de transparencia. Si el consumidor no recibió información previa suficiente, clara y comprensible, la cláusula puede ser declarada abusiva y nula.

En definitiva, el Tribunal Supremo vuelve a recordar que el consumidor debe poder conocer el coste real del préstamo antes de contratar. Y si el banco no puede demostrar que cumplió esa obligación, la comisión de apertura puede reclamarse.

En Piñero Robledillo Abogados estudiamos tu escritura hipotecaria y la documentación bancaria para valorar si puedes reclamar la devolución de la comisión de apertura y otras cláusulas abusivas de tu préstamo.