exención por reinversión en vivienda habitual

¿Qué es la exención por reinversión en vivienda habitual?

La exención por reinversión en vivienda habitual permite que la ganancia patrimonial obtenida por la venta de la vivienda habitual no tribute en el IRPF, siempre que el importe obtenido se reinvierta en la adquisición o rehabilitación de una nueva vivienda habitual. Esta exención está regulada en el artículo 38 de la Ley del IRPF y en el artículo 41 del Reglamento del IRPF.

En términos prácticos, si una persona vende su vivienda habitual y obtiene una ganancia, puede evitar tributar por esa ganancia si destina el importe obtenido a comprar otra vivienda habitual dentro de los plazos legales.

Requisitos principales para aplicar la exención

Para aplicar esta exención, deben cumplirse varios requisitos:

1. La vivienda transmitida debe ser vivienda habitual.
2. La nueva vivienda también debe tener la consideración de vivienda habitual.
3. La reinversión debe realizarse dentro del plazo legal.
4. Si no se reinvierte todo el importe obtenido, la exención será parcial.
5. Si la vivienda vendida tenía hipoteca pendiente, el importe a reinvertir se calcula descontando el principal pendiente del préstamo.

La Agencia Tributaria recuerda que la exención no opera de forma automática: el contribuyente debe manifestar su voluntad de acogerse a ella y cumplir los requisitos de vivienda habitual, plazo y reinversión.

¿Qué plazo existe para reinvertir?

La regla general es clara: la reinversión debe efectuarse en un plazo máximo de dos años, anteriores o posteriores, desde la venta de la vivienda habitual.

Esto significa que pueden computar tanto cantidades pagadas antes de vender la vivienda como cantidades pagadas después, siempre que estén dentro de ese intervalo de dos años.

La propia Agencia Tributaria indica que la reinversión puede hacerse de una sola vez o sucesivamente, siempre dentro del plazo de dos años desde la transmisión.

¿Qué ocurre si la nueva vivienda está en construcción?

La consulta V0620-25 es especialmente relevante porque aborda la compra de una vivienda en construcción.

En estos casos, la Dirección General de Tributos recuerda que, conforme a la doctrina del Tribunal Supremo, no basta con pagar cantidades al promotor dentro del plazo de dos años. Además, la construcción debe finalizar dentro del plazo aplicable.

La DGT asume el criterio jurisprudencial según el cual, cuando la reinversión se realiza en una vivienda en construcción, deben cumplirse dos condiciones:

Primera condición: aplicar el importe obtenido por la venta de la anterior vivienda habitual a la construcción o adquisición de la nueva vivienda dentro del plazo de reinversión de dos años.

Segunda condición: que la construcción finalice dentro del plazo de cuatro años desde el inicio de la inversión, salvo que proceda una ampliación por las causas previstas reglamentariamente.

Por tanto, si se compra una vivienda sobre plano o en construcción, es fundamental controlar no solo la fecha de venta y los pagos realizados, sino también la fecha de inicio de la inversión y la fecha prevista de entrega.

¿Computan los pagos realizados antes de vender la vivienda anterior?

Sí, pero con límites.

La DGT aclara que los pagos realizados antes de vender la vivienda anterior pueden considerarse reinversión, siempre que se hayan efectuado dentro de los dos años anteriores a la transmisión.

En el caso analizado, los contribuyentes hicieron un pago de reserva en noviembre de 2023 y tenían previsto vender su vivienda habitual en marzo de 2025. Al estar dentro de los dos años anteriores a la venta, ese pago podría computar como importe reinvertido, siempre que se cumplan el resto de requisitos.

En cambio, si las cantidades entregadas al promotor se hubieran pagado fuera de ese plazo de dos años anteriores, no tendrían la consideración de importe reinvertido a efectos de la exención.

¿Hay que usar exactamente el dinero obtenido por la venta?

No necesariamente.

Uno de los aspectos más importantes de la consulta es que no se exige que el dinero reinvertido sea materialmente el mismo que se obtuvo por la venta de la vivienda anterior.

Es decir, puede haberse pagado parte de la nueva vivienda con fondos propios, con financiación bancaria o con cantidades disponibles antes de la venta. Lo relevante es que, dentro del plazo legal, se haya destinado una cuantía equivalente al importe que debe reinvertirse.

Este criterio es coherente con la doctrina administrativa y jurisprudencial que admite que no resulta imprescindible emplear físicamente el mismo dinero obtenido en la venta.

¿Qué pasa si la vivienda vendida tiene hipoteca pendiente?

Cuando la vivienda transmitida tiene una hipoteca pendiente, la normativa establece una regla favorable para el contribuyente.

A efectos de la exención por reinversión, el importe obtenido en la venta no es necesariamente el precio total de venta, sino el resultado de restar al valor de transmisión el principal del préstamo hipotecario pendiente de amortizar en el momento de la venta.

Por ejemplo, si una vivienda se vende por 250.000 euros y queda pendiente una hipoteca de 80.000 euros, el importe a considerar a efectos de reinversión será, en principio, 170.000 euros, sin perjuicio de los gastos y cálculos concretos que correspondan.

Esta regla es clave, porque reduce el importe que el contribuyente debe reinvertir para poder aplicar la exención total.

¿Puede aplicarse la exención si se pide una nueva hipoteca?

Sí.

La DGT confirma que la normativa del IRPF no impone restricciones sobre los medios de pago utilizados para adquirir la nueva vivienda habitual. Por tanto, puede aplicarse la exención aunque parte del precio de la nueva vivienda se financie mediante préstamo hipotecario.

Lo relevante no es que todo el precio se pague exclusivamente con el dinero procedente de la venta, sino que el importe reinvertido cumpla los requisitos legales.

De hecho, la doctrina del Tribunal Supremo admite que, para aplicar la exención, puede considerarse reinversión el importe destinado a la nueva vivienda aunque se haya financiado con dinero prestado por un tercero o mediante préstamo hipotecario.

¿Qué ocurre si la vivienda se compra al 50%?

En el supuesto analizado por la consulta, el consultante y su pareja son propietarios al 50% de la vivienda transmitida y adquirirán también al 50% la nueva vivienda habitual.

Esto tiene una consecuencia directa: cada contribuyente debe analizar su propia parte de la operación.

Por tanto, para el consultante, el importe reinvertido será el 50% del precio y de los gastos inherentes a la adquisición de la nueva vivienda, en la medida en que se correspondan con su porcentaje de titularidad.

Si reinvierte la totalidad del importe que le corresponde, la ganancia patrimonial podrá quedar totalmente exenta. Si solo reinvierte una parte, la exención será proporcional.

Reinversión total o reinversión parcial: diferencia fiscal

La diferencia entre reinversión total y parcial es esencial.

Si el contribuyente reinvierte todo el importe obtenido, la totalidad de la ganancia patrimonial puede quedar exenta.

Sin embargo, si solo reinvierte una parte, únicamente quedará exenta la parte proporcional de la ganancia correspondiente a la cantidad efectivamente reinvertida.

Por ejemplo, si debía reinvertir 100.000 euros y solo reinvierte 70.000 euros, la exención no alcanzará al 100% de la ganancia, sino únicamente al 70%.

Conclusión de la consulta V0620-25

La Dirección General de Tributos concluye que sí puede aplicarse la exención por reinversión en vivienda habitual en un supuesto como el planteado, siempre que se cumplan todos los requisitos legales.

En particular:

• La nueva vivienda debe adquirirse dentro de los dos años anteriores o posteriores a la venta de la anterior.
• Los pagos realizados al promotor solo computarán si se encuentran dentro de ese plazo.
• Si la vivienda está en construcción, deberá finalizarse dentro del plazo aplicable de cuatro años desde el inicio de la inversión.
• Si la vivienda vendida tiene hipoteca pendiente, el importe obtenido se calcula descontando el principal pendiente de amortizar.
• La nueva vivienda puede financiarse con hipoteca sin perder la exención.
• Si la titularidad es del 50%, cada contribuyente debe calcular la reinversión en proporción a su participación.

Recomendación fiscal antes de vender y comprar vivienda

La exención por reinversión en vivienda habitual puede suponer un ahorro fiscal muy importante, pero exige una planificación rigurosa. Un error en los plazos, en el cálculo del importe reinvertido o en la acreditación de los pagos puede provocar que la ganancia patrimonial tribute total o parcialmente en el IRPF.

Antes de vender una vivienda habitual y comprar otra, especialmente si la nueva vivienda está en construcción o se financia con hipoteca, conviene revisar:

• Fecha de venta de la vivienda anterior.
• Fecha de adquisición o entrega de la nueva vivienda.
• Pagos realizados al promotor.
• Hipoteca pendiente de la vivienda vendida.
• Gastos inherentes a la compra.
• Porcentaje de titularidad de cada comprador.
• Declaración expresa de la intención de reinvertir en el IRPF, cuando proceda.

En Piñero Robledillo Abogados podemos estudiar tu caso concreto y ayudarte a planificar la operación para evitar problemas con Hacienda y aplicar correctamente la exención por reinversión en vivienda habitual.